O QUE É DUE DILIGENCE E QUAL A IMPORTÂNCIA ANTES DE COMPRAR SUA FAZENDA?
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A due diligence é um processo importante que envolve uma análise minuciosa de uma propriedade antes da compra para identificar quaisquer riscos potenciais e avaliar a viabilidade do negócio. Quando se trata da compra de uma propriedade rural como uma fazenda, este processo pode ser particularmente complexo, uma vez que envolve uma série de questões que devem ser cuidadosamente examinadas. Mas antes de apresentar para vocês alguns itens obrigatórios nos roteiros de due diligence vamos explicar afinal o que isso significa:
Due diligence é um termo em inglês que se refere a uma investigação ou análise detalhada que deve ser realizada antes de uma transação comercial importante, como uma fusão, aquisição ou investimento. O objetivo da due diligence é permitir que a parte interessada (Comprador) avalie de forma cuidadosa e minuciosa todos os aspectos do negócio, incluindo finanças, contabilidade, recursos humanos, questões jurídicas, riscos ambientais e quaisquer outras informações relevantes, para tomar uma decisão decisiva sobre a transação . Em resumo, due diligence é uma verificação de antecedentes e uma auditoria da empresa ou propriedade que está sendo negociada.
No caso de uma due diligence de uma propriedade como uma fazenda, podemos elencar alguns cuidados apenas para que se tenha idéia de como funciona uma due diligence o qual todo corretor de fazendas profissional deve realizar visando, além de atender ao objetivo de investimento que o possível comprador solicitou, verificar todo e qualquer entrave ou aspecto da propriedade, com o objetivo é claro de informar as partes interessadas quaisquer informações preponderantes ao negócio. vejamos apenas alguns cuidados para exemplificar:
ANÁLISE DA PROPRIEDADE:
A primeira etapa e uma das mais óbvias e relevantes da due diligence em uma fazenda, envolve a análise da propriedade em si. Isso inclui a verificação da titularidade da fazenda, certificando-se de que todos os documentos estão em ordem e que não existem disputas de propriedade em curso. Além disso, é importante verificar se a fazenda está localizada em uma zona rural ou urbana o que pode em alguns casos ocorrer, e se todas as autorizações e licenças estão em dia.
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DA PROPRIEDADE:
Uma avaliação mercadológica (Valor de mercado), deve ser solicitada antes da negociação com o objetivo de aferir se os valores da propriedade estão dentro do valor de mercado. A avaliação deve ser realizada por um profissional corretor de imóveis credenciado e especialista em Avaliações de Imóveis. Também será importante que tal profissional tenha conhecimentos em terras e produtividade rural (tenha alguma das formações na área da agricultura ou esteja em andamento). Saiba mais sobre avaliações imobiliárias "aqui".
ANÁLISE FINANCEIRA:
Em seguida, é importante realizar uma análise financeira completa da fazenda. Isso pode incluir uma análise dos fluxos de caixa da fazenda, uma análise dos custos de produção, uma análise do histórico de vendas e receitas da fazenda além da análise do potencial de lucro futuro, nesse caso e em alguns a seguir, o corretor deve dispor de uma equipe completa incluindo um contador e um engenheiro agrônomo para analisar os números e potencial produtivo da fazenda.
ANÁLISE DO SOLO E DA ÁGUA
A qualidade do solo e da água é um fator importante na produção agrícola, portanto, é importante realizar uma análise completa do solo e da água na fazenda. Isso pode incluir testes de qualidade da água, testes de pH do solo, análises de fertilidade do solo e análises de nutrientes, análise de registros pluviométricos e bioma em que a fazenda se encontra e muito mais.
ANÁLISE DAS INSTALAÇÕES:
As instalações da fazenda, como celeiros, estábulos e outras estruturas como cercas, residências, galpões entre outros, devem ser cuidadosamente examinadas para determinar se estão em boas condições e se são adequadas para o tipo de produção agrícola pretendida. Além disso, é importante verificar se todas as instalações estão de acordo com os regulamentos locais.
ANÁLISE DO ESTOQUE E EQUIPAMENTOS:
Se a fazenda já está em operação, é importante avaliar também o estoque de produtos agrícolas e os equipamentos utilizados na produção. Isso pode incluir uma análise dos sistemas de irrigação, equipamentos de colheita e equipamentos de transporte, caso esses itens esteja sendo cogitados na negociação.
ANÁLISE DA EQUIPE DE TRABALHADORES:
Devemos lembrar que uma fazenda é uma empresa e a equipe de trabalho da fazenda é um fator crítico no sucesso do negócio. Portanto, é importante avaliar as habilidades e experiência dos funcionários da fazenda, bem como seu desempenho histórico, além dos recursos de RH tais como processos trabalhistas se houverem entre outras situações críticas.
ANÁLISE DOS CONTRATOS E ACORDOS:
Essa é uma etapa que consideramos óbvia, mas que precisa ser muito bem elaborada, é importante avaliar todos os contratos e acordos existentes relacionados à fazenda, incluindo contratos de fornecimento, acordos de arrendamento e acordos de fornecimento de energia.
Essas são apenas algumas das muitas áreas que devem ser consideradas durante uma due diligence para a compra de uma fazenda, devendo se aqui ser ressaltado que cada caso é específico e deve ser tratado como tal. É importante que o corretor de fazendas venha a trabalhar com uma equipe de profissionais experientes e especializados em agricultura para garantir que todos os aspectos do negócio sejam devidamente satisfatórios antes de concluir a transação.
Com essas informações em mente talvez você que deseja adquirir ou vender uma fazenda ache óbvia as informações aqui descritas e que não são de responsabilidade do corretor de imóveis, porém seria um equívoco pensar assim, um corretor profissional completo tem em mente que além de atender todas as expectativas do cliente ele também é responsável pelas informações as quais ele prestou, sendo assim pode-se verificar a tamanha responsabilidade desse profissional e o quanto ele é importante ao buscar uma fazenda ideal para seu propósito. Portanto, antes de comprar ou vender sua propriedade verifique a experiência e conhecimento profissional do corretor a ser contratado, em especial e para sua segurança verifique se de fato é um corretor de imóveis credenciado junto ao CRECI/COFECI, solicite sua identificação profissional sempre, e verifique a idoneidade do profissional, essa será sua segurança durante toda a negociação e bons negócios!
Caso desejar mais informações fico a disposição!
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Fonte: Por Diego Rodrigues | Corretor de Imóveis
